Коммерческая ипотека для бизнеса: условия банков и правила получения

Несмотря на увеличение выдачи коммерческих кредитов в последнее время, потребности бизнеса все еще оставляют желать лучшего. К тому же, исследователи отмечают рост объема просроченных задолженностей у заемщиков этой категории, который намного превышает объем кредитования. В таких условиях коммерческая ипотека, которая является долгосрочной инвестицией залогодержателя в недвижимость залогодателя, является одним из наиболее выгодных инструментов экономического развития.

Коммерческая ипотека, также известная как бизнес-ипотека, является эффективным инструментом для поддержания малого и среднего бизнеса. Предприниматели могут приобрести нежилую недвижимость с использованием ипотеки и размещать на ее территории офисы, склады и места оказания услуг, которые позже будут приносить доход, например, от аренды. Суть бизнес-ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку завода, офиса и другой коммерческой недвижимости под залог этого же объекта. Коммерческую ипотеку можно определить как ссуду, предоставляемую банками для покупки нежилых помещений с целью использования их в коммерческой деятельности заемщиков, при этом залогом является приобретаемый объект.

Условия, принципы и порядок организации ипотеки в Российской Федерации прописаны в Федеральном Законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года (далее — Закон об ипотеке), а также в ряде статей Гражданского кодекса РФ. В конце 2017 года эта законодательная база претерпела изменения. Следующие разделы рассмотрят наиболее важные нововведения.

Поскольку коммерческая ипотека ориентирована на бизнес, а не на потребительскую сферу, банки устанавливают более жесткие требования к:

• сроку кредитования;
• первоначальному взносу;
• процентной ставке;
• характеристикам заемщика;
• объему предоставляемых первичных документов.

Примечание

В России максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет от 5 до 10 лет.

Хотя данный вид кредитования чаще всего ориентирован на юридические лица, такие как коммерческие организации и учреждения, многие банки готовы предоставить подобную ипотеку и индивидуальным предпринимателям.

К заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) обычно предъявляются следующие требования:

• резидентство Российской Федерации;
• государственная доля в уставном капитале не должна превышать 25%;
• отсутствие просрочек задолженностей перед государственными органами и контрагентами.

Кроме того, юридическое лицо не должно находиться в процессе банкротства и иметь задолженность по векселям.

Физические лица должны соответствовать гражданству (только Россия) и возрасту (21-65 лет).

Эти требования должны быть подтверждены пакетом документов, который, как правило, включает заявление на получение кредита и заполненную анкету, а также учредительные и регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя. Для подтверждения благоприятного состояния предприятия часто требуются дополнительные финансовые отчеты.

Примечание

Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. Окончательная процентная ставка и размер ежемесячного платежа по кредиту зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа.

Практика показывает, что наличие первоначального взноса является обязательным условием для получения ипотеки. Его размер обычно составляет 20-25%. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса, если есть дополнительный залог. Следующий блок описывает различные варианты оформления коммерческой ипотеки на практике.

Оформление ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои особенности по порядку оформления.

Согласно законоодательству России, приобретение объекта коммерческой ипотеки возможно только после передачи права собственности на покупателя. Это является риском для банка и поэтому кредитные организации используют различные схемы для минимизации риска: возможность оформления ипотеки с первоначальным взносом и без него.

При наличии первоначального взноса для заемщика существует три варианта организации:

1. Оформление договора купли-продажи с гарантией банка на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость;
2. Выплата продавцу первоначального взноса и заручение гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога;
3. Регистрация на себя юридического лица и получение в его собственность коммерческого объекта, а также кредитных средств от банка и выкуп права владения этим юридическим лицом, после чего заемщик погашает кредит и оформляет недвижимость на себя.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса возможна только в редких случаях при покупке недвижимости высшей ликвидности. В большинстве же случаев наличие такой опции на самом деле свидетельствует о необходимости оформления дополнительного залога на движимое или иное недвижимое имущество либо о необходимости быстрой выплаты финансовых обязательств, сделав условия для покупателя невыгодными.

Несмотря на свои специфические особенности, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Банки постоянно сталкиваются с проблемой подтверждения благонадежности должника, что заставляет их усложнять схемы и таким образом снижать свои риски. Тем не менее, коммерческая ипотека остается популярным инструментом для получения кредитных средств на покупку коммерческой недвижимости.

Коммерческая ипотека: преимущества и выгоды

Оформление коммерческой ипотеки – дело сложное, однако, несмотря на все сложности, которые возникают в этом процессе, этот вид кредитования имеет неоспоримые преимущества для юридических лиц и предпринимателей.

К главным преимуществам, которые даёт коммерческая ипотека, относят:

1. Получение нежилого помещения в собственность.
2. Независимость от растущих цен на аренду коммерческой недвижимости.
3. Возможность получения дополнительного дохода от сдачи приобретённого помещения в аренду.
4. Сохранение высокого уровня доходности компании.
5. Сохранение собственного капитала в обороте (так как используется только небольшая часть собственных средств для уплаты первоначального взноса).
6. Возможность расширения бизнеса в любой момент.

Однако, следует учитывать, что условия кредитования у каждого банка разные, и каждый заемщик может выбрать наиболее выгодные условия, основываясь на своих потребностях. Об условиях кредитования юридических лиц по коммерческим ипотечным программам Вы можете узнать в следующем разделе.

Различия программ бизнес-ипотеки в разных банках: Сбербанк, Россельхозбанк, Банк ВТБ, Банк Возрождение и ЮниКредит Банк

Для того, чтобы дать читателям обобщенное понимание условий ипотечного кредитования в различных банках России, мы подготовили сводную таблицу, которая включает пять банков: ПАО «Сбербанк», АО «Российский Сельскохозяйственный банк» («Россельхозбанк»), ПАО «Банк ВТБ», ПАО «Банк «Возрождение» и АО «ЮниКредит Банк». Мы уделили особое внимание наиболее важным условиям кредитования, таким как:

• срок;
• процентная ставка;
• размер первоначального взноса;
• сумма кредита;
• период отсрочки погашения основного долга.

Таблица. Программы коммерческой ипотеки в различных банках:

Влияние специальных условий, которые банки могут предоставлять, также можно учесть при выборе наиболее выгодного коммерческого кредита. Например, в качестве своих преимуществ, «ЮниКредит Банк» предлагает:

• возможность получения решения о выдаче кредита до выбора объекта;
• учет специфики хозяйственной деятельности клиента;
• отсутствие дополнительного залога;
• минимум времени, необходимого для получения положительного решения;
• гибкий подход к графику погашения кредита.

Коммерческая ипотека предоставляет шанс юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям приобрести недвижимость для бизнеса в короткие сроки и с минимальными затратами. Однако тщательный подбор банковского пакета условий необходим для того, чтобы уменьшить риски, которые свойственны бизнес-ипотеке.

Фото: freepik.com