Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить

Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета сравнима с учетом вновь построенных объектов. Если информация в Едином государственном реестре капитального строительства не обновляется своевременно, могут возникнуть нежелательные последствия. Например, налогообложение объектов, которые непригодны к использованию или полностью уничтожены, невозможность продать земельный участок, на котором стоял утраченный объект, или начать новое строительство.

Для актуализации информации в кадастровом реестре необходим акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Данный документ является основой для обновления информации. Кроме того, он может потребоваться в других случаях, например, при передаче объекта недвижимости в собственность или аренду, при регистрации прав на объект и т.д.

Оформление акта обследования должно соответствовать установленным нормам. Документ должен содержать сведения о проверяемом объекте (адрес, площадь, количество этажей и т.д.), а также результаты обследования (наличие повреждений, соответствие проектной документации и т.д.). Также в акте указываются сведения о лицах, осуществляющих обследование, и дате его проведения.

При необходимости акт обследования может быть дополнен другими документами (технический паспорт, договор аренды и т.д.). Важно помнить, что актуализация информации в кадастровом реестре является обязательной процедурой, которая помогает избежать нежелательных последствий при использовании недвижимости.

Зачем нужен акт обследования

По данным части 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства подтверждает факт гибели или уничтожения объекта и составляется кадастровым инженером после осмотра соответствующей территории. При этом, акт обследования может быть оформлен в электронном виде с использованием квалифицированной электронной подписи аттестованного специалиста или же на бумажном носителе в случае, если такое условие оговорено в договоре подряда.

В данной статье мы рассмотрим, как правильно заполнять разделы документа и какие сведения указывать в каждом из них.

1. Сведения об объекте недвижимости

   В этой строке нужно указать название объекта недвижимости и его кадастровый номер. Например, "Квартира № 10, дом 20, улица Садовая, кадастровый номер 77:01:0002048:1234".

2. Сведения о заказчике

   В этом разделе необходимо указать информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц следует указать ФИО и страховой номер индивидуального лицевого счета (если есть), а для юридических — полное наименование компании.

3. Сведения о кадастровом инженере

   В строке "Сведения о кадастровом инженере" следует указать ФИО инженера, номер квалификационного аттестата, контактный телефон, почтовый и электронный адрес. Если инженер работает в компании, то указывается и наименование этой компании. Также здесь следует указать дату завершения кадастровых работ.

4. Перечень документов

   В этой строке необходимо указать наименования и реквизиты документов, приложенных к акту. Например, "Копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости № 123456 от 01.01.2020 г., выданного Ивановым И.И.".

5. Заключение

   Заключение кадастрового инженера должно приводиться в последней строке документа. Здесь инженер должен указать, что объект недвижимости прекратил свое существование.

Важно учитывать, что все данные вносятся на русском языке и цифры записываются арабскими цифрами. Кроме того, электронная версия документа должна полностью соответствовать бумажной и содержать все реквизиты без ошибок. Если в документе несколько листов, то электронный образ должен быть сформирован в одном файле.

При составлении акта обследования здания возможны ошибки. Они могут начинаться с технических неточностей, таких как опечатки, неточные названия или неверные цифры, и заканчиваться недостоверными сведениями. Некоторые из таких ошибок могут быть крайне серьезными. Например, в акте может быть указана неверная информация о квалификационном аттестате инженера, что является грубой ошибкой. Также может случиться, что документ заверяют недействительной электронной подписью, особенно если сведения об исполнителе исключены из общего реестра кадастровых инженеров. Такие ошибки могут привести к тому, что акт обследования будет признан недействительным, что в свою очередь может сделать невозможными другие кадастровые операции.

Актуальное значение грамотного оформления документов в области обследования зданий и помещений приобретает все большую значимость. Качество и профессионализм кадастрового инженера, занимающегося данной работой, напрямую влияют на процесс снятия объекта с учета и вовлеченность заявителя в процесс. Эксперты имеют право самостоятельно запрашивать необходимые документы из Государственного кадастра недвижимости и обращаться с запросами о внесении изменений в реестр. Для клиентов, у которых все документы оформлены правильно и в полном соответствии с требованиями, не требуется посещение Кадастровой палаты лично. В итоге процесс более продуктивный и быстрый.

Внимание! С начала нового года - 1 января 2017 года - вступает в действие Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который заменяет действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Одним из важных аспектов составления документации, которые подтверждают прекращение существования недвижимости, является акт обследования. Это необходимо, поскольку фактическое уничтожение строения в результате техногенной катастрофы, ЧС или иных форс-мажоров не дает оснований для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета или внесения соответствующих изменений.

Например, справка от подразделения МЧС также не дает правовых оснований для изменений в реестре.

С точки зрения правового статуса уничтоженного объекта недвижимости, он по-прежнему находится на кадастровом и налоговом учете и не может служить основанием для начала нового строительства.

Для чего требуется акт обследования зданий и сооружений? Перечислим случаи:

1. Когда объект недвижимости уничтожен (гибель);
2. Когда разрушен с целью дальнейшего уничтожения (снос);
3. Когда объект снят с учета на время или окончательно.

Акт обследования зданий и сооружений необходим в вышеперечисленных ситуациях.

В случае гибели или уничтожения объекта гражданское законодательство определяет это как окончательный прекращение его существования и невозможность удовлетворения потребностей его владельца. Если же здание было разрушено частично в результате наводнения, пожара, землетрясения или оползня, то речь идет об изменении его свойств, а не об уничтожении. Если восстановление здания экономически невыгодно или бессмысленно, то владелец должен организовать его снос, а затем провести обследование. Право собственности и налоговое начисление за использование недвижимости соответственно прекращаются только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства на основании акта обследования.

В соответствии со статьей 4 Закона о регистрации, лица, имеющие право обратиться с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета, определены конкретно. Среди таких лиц - собственники зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и земельных участков, на которых расположены эти объекты. Согласно действующему законодательству, процедура подачи заявления и составления акта строго запрещается нарушать.

Инженер-кадастровый специалист является составителем акта обследования здания. Он является квалифицированным специалистом и имеет право на проведение соответствующих работ и подготовку соответствующей документации в соответствии с законодательством государства.

Законодательные требования для кадастровых инженеров определены в Статье 29 Закона о кадастрах. Они обязаны иметь российское гражданство, высшее образование, а также не имеют правонарушений и дисквалификаций по нарушению закона о государственном кадастровом учете и кадастровой деятельности. Также требуется наличие квалификационного аттестата, знание основных норм законодательства и прохождение квалификационного экзамена.

Кроме того, наличие личной печати и электронной цифровой подписи также являются необходимыми условиями для инженера-кадастрового специалиста.

Для выполнения кадастровых работ необходим договор подряда со всеми подробными условиями, включая виды работ, сроки выполнения, оплаты и т.д. К договору прикладываются утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.

Основной целью процедуры составления акта обследования здания является определение технических характеристик и технической готовности здания. После того, как акт составлен, он может быть использован в решении различных вопросов, связанных со строительством, эксплуатацией и продажей зданий.

Одним из обязательных документов, которые необходимо предоставить кадастровому инженеру при оформлении акта обследования объекта недвижимости или земельного участка, является свидетельство о праве собственности на данное имущество. Единственное, что может ускорить процесс подготовки кадастровым инженером акта обследования, это наличие у владельца объекта кадастрового паспорта или технической документации на него.

Для начала, кадастровый инженер запрашивает выписку из Государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН) и сравнивает учетные данные с реальным состоянием объекта на местности. Затем он подготавливает акт соответственно требованиям и передает информацию в виде xml-файла, усиливая данные электронной подписью. При этом, специалисты ГКН принимают сведения от исполнителей только в электронном варианте. Для заказчика, кадастровый инженер подготавливает бумажный вариант в двух экземплярах, которые необходимо прошнуровать, пронумеровать страницы и заверить печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице. В сумме, процедура обследования и подготовки акта может занять от 5 до 7 рабочих дней.

Важность выполнения акта обследования зданий в полном соответствии с законом не может быть недооценена. Этот документ является основой для вынесения решения о прекращении права собственности на объект. Его важность заключается не только в установлении фактического состояния здания или сооружения, но и в оформлении соответствующей отметки в Государственном кадастре недвижимости.

Если правильно выполненный акт обследования свидетельствует о том, что здание или сооружение находится в аварийном состоянии, то владелец может быть лишен права собственности на объект. Однако, вместе с этим, процедуры, связанные с выполнением акта обследования, требуют значительных финансовых затрат как со стороны собственников недвижимости, так и государства. Тем не менее, подобные издержки незаменимы для обеспечения безопасности и законности владения недвижимостью.

Корректное оформление документа: советы

Для того, чтобы документ был правильно оформлен, нужно придерживаться требований, которые перечислены в Приказе № 861 Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года. Приказ устанавливает форму и состав сведений акта обследования, а также требования к его подготовке.

На рисунке 1 представлена типовая форма акта обследования здания, которая включает в себя информацию об объекте недвижимости, заказчике, кадастровом инженере и других документах, используемых при проведении работ.

Фото: freepik.com