Москвичи нарисовали, как в Новороссийске отселить и застроить 43 га у моря

Новороссийск и курортные города Краснодарского края не должны оставаться спальным районом РФ и Краснодара. Неуёмному жилищному строительству, сокращающему сельскохозяйственный и курортный потенциал региона, обостряющему социальные и инфраструктурные проблемы муниципалитетов, похоже, приходит конец.

КРТ входит в нашу жизнь глубоко и надолго

Его призван положить новый градостроительный подход — комплексное развитие территорий (КРТ). Преимущества КРТ и программу внедрения этого механизма обсуждали в Новороссийске на стратегическом совещании, в котором участвовали представители администрации Кубани, Минстроя РФ, общественники, выражающие интересы отечественного строительного бизнеса, иранские инвесторы, местные девелоперы, главы соседних с нами городов.

О высоких целях КРТ сказал руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор: национальным приоритетом становится повышение качества жизни населения, и КРТ как раз тот инструмент, который позволит этого добиться, а также начать реновацию жилья и инфраструктуры в городах. Его слова упали в удобренную почву, ведь в Новороссийске в этот день как раз подписали соглашение о КРТ. Оно стало уже вторым в этом году, даже в Краснодаре пока подписан только один такой договор.

Застройщикам предлагают бонусы

Застройщики пока пробуют на зуб этот механизм. Руководитель Института градостроительства и городской среды Краснодарского края Наталья Машталир рассказала, что ещё полгода назад девелоперы хныкали и жаловались, что невыгодно работать, ничего нельзя построить при внедряемых нормативах. Однако когда поняли, что работа по-новому неизбежна, приспособились, и надо же — получается! Власти завлекают тех, кто согласится работать в рамках комплексного развития территорий, послаблениями: им можно будет увеличить предельные площади квартир, уменьшить в два раза площадь озеленения за счёт высаживания взрослых деревьев, в два раза сократить площадь парковочных мест, если застройщик проложит рядом с новыми домами выделенную полосу для общественного транспорта, можно гибче подходить к применению норм этажности, размещению во дворах домов площадок для занятий физкультурой…

Как сказала г-жа Машталир, теперь там, где застройщиков понудили использовать новые градостроительные регламенты, меньше железобетонного хаоса, развитее улично-дорожная сеть, переменная этажность, а не сплошные «крепостные стены». Также новые правила гарантируют постройку социальных объектов и благоустройство новой территории.

Интересно, что наши строители, подписавшиеся на комплексное развитие территорий, выступая на совещании, не чета краснодарским, только хвалили и благодарили власти за эту идею.

Снести, чтобы построить

Чем недовольны власти региона — что КРТ пока используется только для освоения свободных территорий, в основном сельхозземель, выведенных из оборота. Да, это выгодно инвестору-застройщику, здесь он зарабатывает быстрые деньги. Но баста! Пора активнее внедрять этот механизм для реновации застроенных в прошлом веке городских районов. Такой же позиции придерживается Минстрой: надо увязывать развитие городов не только со строительством новых квадратных метров, но и переселением граждан из аварийного жилого фонда, эволюцией территорий, где уже есть инфраструктура дорожная и коммунальная. Минстрой готов помогать застройщикам, сейчас он активно совершенствует механизм КРТ, пробивает возможность субсидирования расходов на переселение из аварийного жилого фонда, расширяет возможности системы государственно-частного партнёрства. Также ведомство указало — КРТ подходит для развития курортной сферы и промышленных территорий.

Фантазия на тему реновации кварталов у моря

И сразу же хозяева совещания показали пример проекта комплексного развития застроенных территорий. В Новороссийске полигоном стал большой район площадью 43 гектара, примыкающий к морю: набережная от гостиницы «Новороссийск», улица Суворовская, проспект Ленина до улицы Куникова. Здесь насчитывается более 60 аварийных домов, застроен квартал в основном пятиэтажками в возрасте от 50 лет. Московская архитектурно-проектная компания подготовила три варианта. В первом застройщик, исходя из действующих правил невысотного строительства в 500-метровой полосе от берега моря, возводит 260 тысяч квадратных метров для нынешних жителей района, получая плюсом 100 тысяч новых квадратных метров. Но тогда себестоимость «квадрата» — 220 тысяч рублей. Спрос будет? Если же гибче подходить к применению нынешних градостроительных правил, то новых «квадратов» будет больше — до 420 тысяч, тогда и цена сразу станет относительно божеской — 130-100 тысяч рублей за квадратный метр.

У главы Новороссийска Андрея Кравченко возник вопрос — разве возможно отходить от нынешних норм градостроительного проектирования? И если да, то насколько? Минстрой считает — можно пойти на уступки инвесторам, наверное, что-то пересмотреть, подправить, но только если это сочтут нужным местные власти, исходя из интересов и перспектив города.

Надо специально оговорить — развитие данного района пока только фантазия на тему КРТ, никто не собирается в ближайшее время начать здесь реновацию, ставить вопрос о переселении жителей. На разработку и осуществление проекта такого масштаба нужно лет десять.

Хотя пример показался участникам совещания интересным, и крупная строительная компания из Ирана, руководитель которой участвовал в совещании по видеоконференцсвязи, воспользовавшись случаем, выразил заинтересованность поработать в Новороссийске.

А не лучше ли зарабатывать на курортниках?

Главы соседних городов разглядели ещё одну проблему — кто будет в случае, если за проект всерьёз возьмутся, платить за увеличение мощностей коммунальной инфраструктуры? Услышали: можно попробовать привлечь бюджетные деньги через различные программы, дать «плюшку» инвестору в виде ещё одного участка под развитие…

Для Геленджика, Темрюкского района и Горячего Ключа более интересным механизм КРТ может оказаться в деле развития курортной сферы. Что даст новые рабочие места, налоговые поступления в бюджет, уменьшит миграционный поток, который регион уже не может обеспечить работой и социальными услугами. Возможно, этот курс будет ближе и Новороссийску, здесь тоже (видимо, после убедительных разъяснений краевой администрации) увидели усталость горожан от миграции населения из других субъектов РФ и очень уж быстрого, не обеспеченного ресурсами, расширения города, и уже есть понимание, что экономически перспективнее зарабатывать деньги на курортниках. Тем более что очевидно — внутренний турпоток будет только расти. Поэтому инвесторам придётся задуматься о перспективах работы с длинными деньгами и о строительных проектах нежилого профиля.